【楼盘测评】象湖滨江的这个盘，产品设计的有点意思……

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今日测评楼盘：新城高速昱江来

01PART看点预览

1、  新城住宅开发的第三个项目

2、  象湖滨江南拓的突破口

3、  产品设计呈现差异化亮点

4、  地段位置比预期中好一些

5、  建议同片区多比较吧

02PART简评

新城地产在南昌的第三个楼盘，新城这家公司是商业开发和住宅开发分开的，吾悦广场和吾悦公馆这类的开发都是商业开发做的项目，新城高速昱江来这个项目是新城住宅开发做的。

商业开发（商开）和住宅开发（住开）是完全两班人马，分开运营的。

新城住开之前开发的项目有三经路的新城公馆，经开区的悦隽时代，这是第三个，后面还有高新区的项目。

象湖滨江有20个左右的楼盘，竞争非常激烈，不仅地段相近，产品同质化也比较厉害。所以，在这里产品能做出点差异化来，就会凸显一些竞争力。

昱江来这个项目，我看完之后，回到家里把整个象湖滨江的产品又重新梳理了一遍，还是发现了它的一些可取之处，也是本篇测评的主要看点。

当然这个项目的地段在象湖滨江这一片算是比较偏南的位置了，所以关于这个项目到底如何，我们下面细细聊！

03PART测评主体

01
 通勤时间

设置了三个通勤点，西湖万达（距离12.8公里，22分钟）、新洪大（距离11.1公里，19分钟）和南昌西站（距离17.1公里，26分钟），都在可接受的时间内。

02、2
  地段概述

首先，这个位置在这里，看具体的位置图：

随着河州路与东祥路突破汇仁大道，向象湖滨江南部的腹地插入，从这两条路打开了滨江南的广阔空间。与此同时，几个项目也随之落地：新城高速昱江来、彰泰中梁力高君誉印象、嘉福新天地、联发地块、美的地块……

新城的位置就在河州路的东侧，目前北面是滨江上品、富力金禧悦城两个楼盘，中间相隔很大的一块位置是规划中的抚河故道公园，也就是说从汇仁大道南下之后经过一个公园就到了。

其实在地图上看，我们觉得这个项目有点远，从汇仁大道往南不少。不过实际开车去感受还行，从滨江上品门口转入也就两分钟不到，实际感受比心理感受好一些。

有一说一，这个位置毕竟是从汇仁大道往南了，地段上肯定比汇仁大道沿线弱势一些。不过总体感受下来，并没有我来之前，想的那么远。

03、2
  项目基本信息

1、占地59.685亩

2、容积率2.2，绿化率35%
3、总户数874户，车位1080个
4、10栋15-27高层住宅
5、物业：新城悦物业
     
      6、物业费前期2.8元，后期3元

04
产品信息

开头说的新城这个项目的产品上有些可取之处，就是我发现它在象湖滨江这里做出了产品上的差异化，而且我认为这一点还是蛮值得重视的，我们细细聊下。

它一共有两种产品，一种是高层，90㎡、105㎡两种户型；一种小高层，90㎡和115㎡两种户型。

准备先入市的是高层，也就是90㎡与105㎡的户型。因为现在建筑规范的要求，以及南昌严苛的户型审美，导致在户型上的创新变得乏善可陈，几乎各楼盘户型都是一毛一样了。

所以，我们先拿出新城高速昱江来的90平米户型看下：

乍一看也是一个模板出来的，但关键在于这是一个两卫的户型。对，90㎡的户型做了双卫，我翻遍了象湖滨江各个楼盘的户型，89㎡左右这一档的户型，只有这里是两卫的。

单卫和双卫，我觉得区别还是有点大的，尤其是家中住了两代人，单卫就不太方便了。象湖片区的客户都比较刚，能用尽量小的面积实现更多的功能，我觉得是正确的。

不过到了样板间你会发现这个公卫，没有淋浴房，如果要加需要后期改造了。即便没有淋浴房，还是比单卫强不少。

双卫还是比较有竞争力，当然也要看价格，这里对价格真的很敏感。

我们再看下105 的户型：

同样乍一看差不多，不过这个户型之前宣传过“3+1”概念，不少朋友问我这个“1”在哪……哈哈哈哈，在进门的位置，玄关处有一个储物间。

储物间的必要性倒是没有卫生间那么重要，不过能多一个专门的收纳空间也是很给力的。年轻人的感受不深的，有了小孩才会深刻的理解收纳空间的宝贵之处。

当初装修为了美观，而牺牲储物空间的那一份追求与倔强，在后来被客厅散落的一地玩具击得粉碎。人都得有了教训，才懂得收纳的意义。

在户型上虽然没有大的创新空间，不过还是做出了差异化的，我认为这个产品还是有一定竞争力的。

小高层的户型设计也是主流的，115平米的四房也比较有竞争力。至于装修情况，不会有很大的差异，不过走到样板房里才能知道大致的尺寸，有些事情看图纸是体会不到的。

比如，厨房放冰箱的位置，我没带尺，感觉似乎能放下一个小尺寸的双开门，但是没有数据，不好实锤。这一点值得注意吧，如果能放下一个小尺寸的双开门也是好事一件。

另外，这个小区的园林也比较五颜六色，设计了多个活动空间与娱乐空间，总体在园林上会显得丰满一些，功能上也更多一些。部分楼栋的架空层也设置了一些活动空间，其他楼盘也有类似的布局。

总体从产品上来说，在同质化的竞争中，差异化做的还是比较明显的，如果置业这个片区值得来看看。

04PART周边配套

1
学区配套

目前不明，南面有一块九年制的教育用地，多年以后入学的话，还是比较方便的，至于教学水平，这个没法说，毕竟还是块土地。

如果这个学校没有做起来，目前距离最近的是汇仁大道南面的洪州学校，就是新旅明樾湾和滨江上品边上那个，估计有些年头会归在这个学校。

象湖滨江这一片的教育基本都出于起步阶段，逐渐开始设立新校，我觉得没必要对学校要分个高下，估计都大差不差，真要有差距，可能也要8-10年才能看出来吧。

2
商业配套

靠近江边倒是有商业规划，只是看目前的情况，落地难度与落地周期，是应该好好考量的。不过等交付以后，还是先从各个楼盘的底层商铺中获取配套吧。

往东两个小街区，几百米的样子吧，嘉福新天地在搞一个商业综合体。

3
周边自然环境

目前还是比较原生态的，以后北面会是抚河故道公园，体量还蛮大，有点象湖滨江中心公园的感觉，具体建成时间不明。

4
未来规划

目前能知道的就是北面的公园和南面的教育用地，还有东边到东祥路上的嘉福商业与南昌县文化中心。之前跟巴老师讨论过说，南昌县野心不小，文化中心都放到这里了，说明这里在定位上还是不错的位置，文化中心通常都不会放到边缘上的，只是说兑现的时间不好讲而已。

05PART总结

优势：

1、户型功能上更强一些，同样面积更多功能

2、园林功能丰富

3、未来规划中公园、学校都很近

劣势：

1、位置目前处于边缘地带

2、未来规划兑现时间不明

适宜人群

这个片区的买家都比较刚，在这里品质溢价很少，改善溢价也很少，品牌溢价也不多。总体上处于一个谁便宜就买谁的环境中，虽然上车比较困难，我还是建议一下，真的稍微注意一下这些软性的东西，未来能给你带来好处的。

如今汇仁大道南边也有几个楼盘了，至于地段上来说，我觉得跟汇仁大道沿线目前没啥很本质的区别，只能是多两分钟车程的差距。什么叫本质差距？

城市软件上的差距，再明白点就是教育。什么商场远一点、近一点都不是好大的事。另外这边的地铁规划都是不明的，虽然我们有注意到河州路可能会走地铁，但是毕竟太远期了，不做讨论了。

快开盘了，最近要置业象湖滨江的，可以看看这里，参考一下。产品设计在同板块，还是有竞争力的！

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